楼市近期发出了一个引人注目的信号。半年前，高盛对中国房地产持谨慎态度，认为全国房价依旧面临调整压力，尤其是一些三四线城市可能会经历更大的下滑。然而到2026年4月，形势发生了变化。高盛开始聚焦于一线城市的住宅市场复苏，并预测上海和深圳可能在2026年底前后率先触底，部分核心住宅资产在2025年底至2028年底间预计将有约15%的修复空间。
这让许多人不禁思考：房价是否真的要再次上涨？但高盛真正值得关注的并不是“涨15%”，而是“结构性复苏”四个字。这意味着未来楼市的走势可能不会是一片繁荣，涨幅会表现出明显的差异。
那么，为什么是上海和深圳优先呢？观察市场，可以发现一些新动向。2026年上半年，上海的二手房成交量接近14.7万套，处于比较高的水平，而深圳的新房和二手房成交总量也超过4.7万套。这表明，虽然房价是否大幅上涨尚未确定，但购房者的意愿显著增加。
楼市触底通常表现为先行成交量回升，接着优质房源的议价空间缩小，库存逐渐减少，最后价格趋于稳定。上海和深圳之所以能走在前列，原因很明了：它们拥有强劲的产业基础，庞大的人口以及高收入群体。上海的金融、人工智能、半导体和生物医药产业，深圳的科技、互联网及高端制造业创造了大量高收入人群，有助于居民的购房能力恢复。
相反，对于一些人口外流、收入停滞的地区，即便房价降低，也不一定会吸引购房者。这也是为何高盛所提到的“15%”并不能解读为全国楼市的普遍反转。当前很多三四线城市面临的挑战，不是房价会否上涨，而是如何消化库存。有些城市的住房去化周期已经超过30个月，部分更是达到四五十个月，意味着即便新的房源不再增加，按照当前的销售速度，库存仍需数年才能消化。
未来可能会出现较少见的局面：在上海和深圳讨论房价修复之际，一些县城还在努力去库存。同样在上海，核心区域、地铁旁、产业集中的优质房产可能会较早稳住价格，而远郊的老旧小区则可能无人问津。今后再问“上海房价有没有涨”可能意义不大，更应关注不同板块及房产品类的变化。
对于普通家庭而言，过去认为拥有几套房就代表富有的观念或将改变。一套房如果难以出售且租金降低，每年还需支出物业费和维修费，房龄增加，可能逐渐成负担。因此，对于未来购房者来说，最可怕的并不是买贵了，而是买入了一栋缺乏流动性的房产。
尤其对于考虑换房的人来说，更应关注城市间的价格差异。如果核心城市房价先行上涨15%，而您手里的三四线房产仍然停滞不前，那么换房所需的差价只会越来越大。因此，高盛此次释放的真正信号是警示大家，楼市的分化或许真的开始了。今后购房不应仅看价格便宜与否，甚至不应只关注拥有几套房，更要考虑城市、产业、地段和房源质量，并关注市场上是否有接盘者。
未来房产的竞争关键在于质量，而非数量。选择错误的城市，可能错失一波行情；选择错误的板块，可能会经历一个周期的低迷；而选择不适合的产品，最麻烦的不只是未能上涨，甚至在需要出售时可能根本无人问津。
